2009年06月18日 07:18:09 来源:广州日报 7/Rd=@m x tME*{YyH
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成本不透明,楼价说涨就涨,买房人无可奈何。日前,国家统计局宣布要对房地产成本摸底,牵动地产商神经,市民则一片欢呼之声。楼市泡沫到底有多少?记者对此进行了初步调查。 QF^w1#z;& T"R ~XZ
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开发商自报成本:我们只赚到12% v| Mu
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上周,珠江新城新地王刚一诞生,周围楼盘就开始跟风涨价。同样的房子,为何能说涨就涨?楼价是否严重脱离了其成本?房地产业的利润到底有多高?这些都是无数市民心中的疑惑。 |/Z[>Nh aRk);hq
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记者从广州某开发商江先生处了解到,房价主要包括土地成本、建安成本、税费以及开发商利润等,其中,“土地成本和建安成本大概占六到七成,开发商最终利润也只是房价的12%左右。” ]W!wVak)Ni 9a\#rm&=
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江先生表示,土地成本大概占总房价的30%~40%左右。该公司目前竣工的一个项目,楼面地价大概在1500元/平方米,起初售价为6500元/平方米,现在降为5700元,按此计算,土地成本占据了总房价的26%。 C[zW@;Kv
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建安成本主要是人工、建材等,和土地成本一起可能占到房价的70%。“不同城市的建安成本是不一样的,甚至差别很大,在二、三线城市,建安成本大概是每平方米1600元~1800元,一线城市可能是2000元到2500元,高档物业成本更高,有的达到4000元。” V
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此外是税费成本。据了解,目前房地产环节中税种比较多,主要包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、企业所得税以及发放工资代扣代缴个人所得税等。“各种税费成本大概占房价的10%左右。”江先生表示。 &}"^4! R!f^~weY
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最后,企业的融资成本、财务成本、管理成本,以及设计、广告和营销等成本,“大概占了总房价的5%~8%”。
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按江先生的说法计算下来,记者发现,虽然目前房价高企,但开发商最终利润也只是房价的12%左右。 )Ec/'^8^ fH2Rud5
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开发企业的税费成本 a&A_K]BD 7^?mi@:
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营业税 营业收入的5% +g0R[6[VG i*1?0t|~
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城建税 营业税的7% 02@)pOpB jIX1`JqJu
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教育费附加 营业税的5% NYm0]#*G !NZ[["
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其他:土地增值税、印花税、企业所得税以及代扣代缴个人所得税等。 Qefsyii Sz=V?$C.1S
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不同数据 El<H
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上市房企营业 tbo9eo+" 3}&j&av%R7
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利润率最高超40% t)pha? [#`UCW
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中原地产市场总监李粤湘表示,房地产开发商并不全是根据成本定价,还要看市场的供需关系,而且要看是什么时候拿的地,“但对12%的利润率,我个人持保留意见。”而广州另一开发商认为,12%的利润也是很有可能的,不同公司开发的品种不一样,回报也是不一样的。 1kq
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而记者查阅上市房企财务报表发现,其利润集中在10%到40%之间,其中,在万科、保利、招商和金地四大龙头公司中,招商地产的营业利润率达到37.36%,而金地集团只有9.13%。 Mi
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土地成本因素。广州某开发商透露,如果是在2004年到2005年,土地成本只占房价的20%左右,有的甚至在15%以下,要是2007年拿地,其成本就会高达40%,有的会达到65%。 TPg<!HpK 3&2MF-k[
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整体计算因素。李粤湘指出,开发商是整体计算利润率,而不是按某个项目、某个楼盘,也许某个项目获利很高,别的项目就不一定了。 \A9M:;7 "eu
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重点关注 F{ EU:t)i J(U' 3Eu
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统计局摸底房地产成本 'r. ,
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到底哪个数据更真实,也许还是要看有关部门的权威数据。近期,国家统计局表示要对全国40个主要城市的房地产企业进行摸底。业内专家表示,国家摸底主要是针对房价,虽然不敢说结果有多清楚,但至少会澄清一些问题。 (张忠安) 8i8*IHNc M5"]G$~g
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