2009年06月18日 07:18:09 来源:广州日报 (
NbAgJg Jea~tP
_,C0&7hW[ $4H:U{BG!f
成本不透明,楼价说涨就涨,买房人无可奈何。日前,国家统计局宣布要对房地产成本摸底,牵动地产商神经,市民则一片欢呼之声。楼市泡沫到底有多少?记者对此进行了初步调查。 pm*jer$ D- _[/jH7
gsjQN&`pW t >v W
开发商自报成本:我们只赚到12% 0_&CUTe8) ).'[!R-
9R+P5:u ':r $LU
上周,珠江新城新地王刚一诞生,周围楼盘就开始跟风涨价。同样的房子,为何能说涨就涨?楼价是否严重脱离了其成本?房地产业的利润到底有多高?这些都是无数市民心中的疑惑。 k"q)Ak: J(;I1
zG(
J
(TVI]U1 ap@>4L/
记者从广州某开发商江先生处了解到,房价主要包括土地成本、建安成本、税费以及开发商利润等,其中,“土地成本和建安成本大概占六到七成,开发商最终利润也只是房价的12%左右。” ev;nQC0 +=h"QEdmq
^0~jDF9 CHl)TfO{
江先生表示,土地成本大概占总房价的30%~40%左右。该公司目前竣工的一个项目,楼面地价大概在1500元/平方米,起初售价为6500元/平方米,现在降为5700元,按此计算,土地成本占据了总房价的26%。 $UPKYD+-42 o61qM[|dU2
6
Ase`@q n\4GL?c
建安成本主要是人工、建材等,和土地成本一起可能占到房价的70%。“不同城市的建安成本是不一样的,甚至差别很大,在二、三线城市,建安成本大概是每平方米1600元~1800元,一线城市可能是2000元到2500元,高档物业成本更高,有的达到4000元。” ~W1
/4mecM t`z'
m#
BqyrO^[ *sEjK8dv
此外是税费成本。据了解,目前房地产环节中税种比较多,主要包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、企业所得税以及发放工资代扣代缴个人所得税等。“各种税费成本大概占房价的10%左右。”江先生表示。 ,EKxZQ7m 3w[4uc {,
?N45j`Vn# /krir6
最后,企业的融资成本、财务成本、管理成本,以及设计、广告和营销等成本,“大概占了总房价的5%~8%”。 2_H|(,; )h<'9|8d
.Bd}E*' 70
V/z1)
按江先生的说法计算下来,记者发现,虽然目前房价高企,但开发商最终利润也只是房价的12%左右。 5u1L--V/ 3.9
e6Sj
=jY
9u KY# T2997
开发企业的税费成本 h>g` (T] "H-~$8M%
b]u73we\ +
ib!bkB`G
营业税 营业收入的5% 4
0R5
H- >g`$g
-vAM0(^[Z mN:]? c
城建税 营业税的7% (Kb:Y_ lD cpS{P2WY
CQ"SCS2 zVY;**}Fs
教育费附加 营业税的5% -'OhxFrby g{H#?
A
E::h;SY ?>Y$}
?hYh
其他:土地增值税、印花税、企业所得税以及代扣代缴个人所得税等。 /4Tq'Z%tF u%85aw-
o\rf@j[ DMAU'jq)
不同数据 q\Z>. +ul!:/
5cSJ\ [Y^VM,Jpr
上市房企营业 R6A3"7nY qvs?x,^
Vqq)\Nep <z3mhWGQi
利润率最高超40% nxc@I(u qmV%
ig
rGQQR;y' 92F9%;x4\
中原地产市场总监李粤湘表示,房地产开发商并不全是根据成本定价,还要看市场的供需关系,而且要看是什么时候拿的地,“但对12%的利润率,我个人持保留意见。”而广州另一开发商认为,12%的利润也是很有可能的,不同公司开发的品种不一样,回报也是不一样的。 ="licP%Y7v LT)Zzvmk`
B#$L:o7"$ d7G:t:q1
而记者查阅上市房企财务报表发现,其利润集中在10%到40%之间,其中,在万科、保利、招商和金地四大龙头公司中,招商地产的营业利润率达到37.36%,而金地集团只有9.13%。 Qt'>.p_'= {-WM+6"FX
m` }J(jq M0d\+KB
土地成本因素。广州某开发商透露,如果是在2004年到2005年,土地成本只占房价的20%左右,有的甚至在15%以下,要是2007年拿地,其成本就会高达40%,有的会达到65%。 ..tC2{N5 LB g?S
#vu$ XMG T@DGx_
整体计算因素。李粤湘指出,开发商是整体计算利润率,而不是按某个项目、某个楼盘,也许某个项目获利很高,别的项目就不一定了。 Bm9;
R0{ 15vVg(sU
eW4 <7UOyM ][@b%xgr
重点关注 3xA|
}2&V ,2\WGAoz~
5q7bIPN
me@o%FT|
统计局摸底房地产成本 H ~xx{
wAMMP$X
V6#TmA)K `}dF06s1J
到底哪个数据更真实,也许还是要看有关部门的权威数据。近期,国家统计局表示要对全国40个主要城市的房地产企业进行摸底。业内专家表示,国家摸底主要是针对房价,虽然不敢说结果有多清楚,但至少会澄清一些问题。 (张忠安) \*+|1V%|@ !6VC(_7
{_'C^a> [Wc!L
=D
| | 帖子附图: |  |
|
一共有 1 条评论