2009年06月18日 07:18:09 来源:广州日报 4
daJ$ $YMrGM
#.g^
[] $]RbDEtr]
成本不透明,楼价说涨就涨,买房人无可奈何。日前,国家统计局宣布要对房地产成本摸底,牵动地产商神经,市民则一片欢呼之声。楼市泡沫到底有多少?记者对此进行了初步调查。 ~$|[TD5d ,8;i1D?v
HP1r
A2.cPiA8M
开发商自报成本:我们只赚到12% PkrC%-k i gLT7Nm'\
+i}H N{ $ ";%+qo
上周,珠江新城新地王刚一诞生,周围楼盘就开始跟风涨价。同样的房子,为何能说涨就涨?楼价是否严重脱离了其成本?房地产业的利润到底有多高?这些都是无数市民心中的疑惑。 *gy<z!#NQ ,&-6N w
iUJjGus, &)O~awrr,J
记者从广州某开发商江先生处了解到,房价主要包括土地成本、建安成本、税费以及开发商利润等,其中,“土地成本和建安成本大概占六到七成,开发商最终利润也只是房价的12%左右。” pir> *> &5Z.9s][?
87#gi~Q. N 8!Jy^e,3$
江先生表示,土地成本大概占总房价的30%~40%左右。该公司目前竣工的一个项目,楼面地价大概在1500元/平方米,起初售价为6500元/平方米,现在降为5700元,按此计算,土地成本占据了总房价的26%。 CkdfFknQ?, ~,iA :}$r
a||T2qh& s
gJA
建安成本主要是人工、建材等,和土地成本一起可能占到房价的70%。“不同城市的建安成本是不一样的,甚至差别很大,在二、三线城市,建安成本大概是每平方米1600元~1800元,一线城市可能是2000元到2500元,高档物业成本更高,有的达到4000元。” 2GYC*6qG 3.[[)o*
q`M_\{T{sW Pzv}- iQ
此外是税费成本。据了解,目前房地产环节中税种比较多,主要包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、企业所得税以及发放工资代扣代缴个人所得税等。“各种税费成本大概占房价的10%左右。”江先生表示。 inKW|5F9 x}ekn Yk
MlzmcSz?mb .;{{zt{
最后,企业的融资成本、财务成本、管理成本,以及设计、广告和营销等成本,“大概占了总房价的5%~8%”。 gxW=4 ^Di2qx
<xn
yB5d~=$ a8'K E
按江先生的说法计算下来,记者发现,虽然目前房价高企,但开发商最终利润也只是房价的12%左右。 X{#PnY >}^sP}rz
LgnN*a eYN#fJXa
开发企业的税费成本 RX qf7p<^ J<z$H[dd
m2`zOj skq?;/\
营业税 营业收入的5% ThiQ{%"y v!1bKu,Ed
K
%G*~sh PdE}Xv&1p
城建税 营业税的7% Br RbUQG $w,h=!e@
Y
8wy
/*A 9.h7eiz
教育费附加 营业税的5% [(!E?28Nl v6HkKvv
QQLfi::v G]vPs'J
其他:土地增值税、印花税、企业所得税以及代扣代缴个人所得税等。 uNyb3 ~< 2D,Jdx'
/c8N7qjrV l Uy8D]
不同数据 MI;M+
ujoYk_8
` -M@ beluU\>{
上市房企营业 b:C]+*_T >6J|!8U
p,mA\ #{ UUF[ULwm
利润率最高超40% Ch*YLWK^W MYwX) &
|aYD
% b_?'{Pc
中原地产市场总监李粤湘表示,房地产开发商并不全是根据成本定价,还要看市场的供需关系,而且要看是什么时候拿的地,“但对12%的利润率,我个人持保留意见。”而广州另一开发商认为,12%的利润也是很有可能的,不同公司开发的品种不一样,回报也是不一样的。 $T +2(I< L]ABVs
z\aF.c26_ .>XVnmR
而记者查阅上市房企财务报表发现,其利润集中在10%到40%之间,其中,在万科、保利、招商和金地四大龙头公司中,招商地产的营业利润率达到37.36%,而金地集团只有9.13%。 I*Ct(|P qCf
~Zr`&un C#g (
土地成本因素。广州某开发商透露,如果是在2004年到2005年,土地成本只占房价的20%左右,有的甚至在15%以下,要是2007年拿地,其成本就会高达40%,有的会达到65%。 1gb%mC2 ZB'ht*(,m
DszltQL <!/Ju]i4%:
整体计算因素。李粤湘指出,开发商是整体计算利润率,而不是按某个项目、某个楼盘,也许某个项目获利很高,别的项目就不一定了。 sw+39*=g \l_)yv"Y
.s"$cd x\r Ky/l
重点关注 X
_8/7- r 1w c
),~_LA`F\ |#hR7;'"
统计局摸底房地产成本 )[Sj<5y IQxu@ZKcQ
SE_Th$) )o_l:">
到底哪个数据更真实,也许还是要看有关部门的权威数据。近期,国家统计局表示要对全国40个主要城市的房地产企业进行摸底。业内专家表示,国家摸底主要是针对房价,虽然不敢说结果有多清楚,但至少会澄清一些问题。 (张忠安) 3E!NtnBe +{So$zw
,n|'df
n "3]EslDxn
| | 帖子附图: |  |
|
一共有 1 条评论