2009年06月18日 07:18:09 来源:广州日报 ~82lj~Z %|#J o!
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成本不透明,楼价说涨就涨,买房人无可奈何。日前,国家统计局宣布要对房地产成本摸底,牵动地产商神经,市民则一片欢呼之声。楼市泡沫到底有多少?记者对此进行了初步调查。 }=p""UlroI briz
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开发商自报成本:我们只赚到12% JRB%?]2 0,Gqs=MQd
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上周,珠江新城新地王刚一诞生,周围楼盘就开始跟风涨价。同样的房子,为何能说涨就涨?楼价是否严重脱离了其成本?房地产业的利润到底有多高?这些都是无数市民心中的疑惑。 3e c-j3yo I}y3O~qA:
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记者从广州某开发商江先生处了解到,房价主要包括土地成本、建安成本、税费以及开发商利润等,其中,“土地成本和建安成本大概占六到七成,开发商最终利润也只是房价的12%左右。” !Nak-k-y w2'*_F>+b(
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江先生表示,土地成本大概占总房价的30%~40%左右。该公司目前竣工的一个项目,楼面地价大概在1500元/平方米,起初售价为6500元/平方米,现在降为5700元,按此计算,土地成本占据了总房价的26%。 *Q DK %zdLD$S
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建安成本主要是人工、建材等,和土地成本一起可能占到房价的70%。“不同城市的建安成本是不一样的,甚至差别很大,在二、三线城市,建安成本大概是每平方米1600元~1800元,一线城市可能是2000元到2500元,高档物业成本更高,有的达到4000元。” <bBs,[r! ;O-z83Zz
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此外是税费成本。据了解,目前房地产环节中税种比较多,主要包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、企业所得税以及发放工资代扣代缴个人所得税等。“各种税费成本大概占房价的10%左右。”江先生表示。 +Iy)N9 oG#$,+,X
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最后,企业的融资成本、财务成本、管理成本,以及设计、广告和营销等成本,“大概占了总房价的5%~8%”。 J)2`}i+[
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按江先生的说法计算下来,记者发现,虽然目前房价高企,但开发商最终利润也只是房价的12%左右。 -g{TnzuS# {S_n#p!"B
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开发企业的税费成本 |HZ9H&x9 nHx/FL
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营业税 营业收入的5% C?uERLI,J "pCzD[
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城建税 营业税的7% Rs6P_Zuj F(1,0
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教育费附加 营业税的5% Ex&aS;H% r"]CZVnrt
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其他:土地增值税、印花税、企业所得税以及代扣代缴个人所得税等。 m-OC] T^~h[2/v3
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上市房企营业 !/TwGKr_ 6uo4h;u
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利润率最高超40% n/Ix{#- J #Z:8(E
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中原地产市场总监李粤湘表示,房地产开发商并不全是根据成本定价,还要看市场的供需关系,而且要看是什么时候拿的地,“但对12%的利润率,我个人持保留意见。”而广州另一开发商认为,12%的利润也是很有可能的,不同公司开发的品种不一样,回报也是不一样的。 3M>WgI?}"2 C*Jt_\J
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而记者查阅上市房企财务报表发现,其利润集中在10%到40%之间,其中,在万科、保利、招商和金地四大龙头公司中,招商地产的营业利润率达到37.36%,而金地集团只有9.13%。 'EQs>DBX C%UT5dn(
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土地成本因素。广州某开发商透露,如果是在2004年到2005年,土地成本只占房价的20%左右,有的甚至在15%以下,要是2007年拿地,其成本就会高达40%,有的会达到65%。 Yal:xktX ]'`nlg
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整体计算因素。李粤湘指出,开发商是整体计算利润率,而不是按某个项目、某个楼盘,也许某个项目获利很高,别的项目就不一定了。 (.,)X-e rJDD}~~x
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重点关注 ^O#Fa|1U3 N0xM3B:
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统计局摸底房地产成本 a|rg}E&8 wB,d[)uT
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到底哪个数据更真实,也许还是要看有关部门的权威数据。近期,国家统计局表示要对全国40个主要城市的房地产企业进行摸底。业内专家表示,国家摸底主要是针对房价,虽然不敢说结果有多清楚,但至少会澄清一些问题。 (张忠安) -0U4#+ f5n}C#x
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